STJ: quem consta no registro do imóvel pode ser cobrado pelo IPTU mesmo após vender por contrato particular
Segunda Turma afastou a ilegitimidade do proprietário registral em execução fiscal, ainda que a venda tenha sido comunicada ao município antes do fato gerador; sem registro, não há transferência do domínio.
Por redacao-rjc
Verificado na fonte em 05/11/2026 2 min de leitura
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A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por unanimidade, que a transferência da posse e dos direitos sobre um imóvel por instrumento particular, ainda que comunicada ao município antes do fato gerador, não afasta a responsabilidade do proprietário registral pelo IPTU. O caso é o REsp 2.294.977-SC, relatado pelo ministro Francisco Falcão e julgado em 20 de outubro de 2026. A tese saiu no Informativo de Jurisprudência nº 908, de 3 de novembro de 2026.
O caso
Um município ajuizou execução fiscal para cobrar IPTU dos exercícios de 2002 e 2005. Em primeira instância, a exceção de pré-executividade foi acolhida e a execução extinta por ilegitimidade do executado, que ainda constava como proprietário no registro de imóveis. O tribunal de origem manteve a decisão porque a transferência da posse havia sido comunicada ao município antes dos fatos geradores. O STJ reformou esse entendimento.
Contexto: a regra do CTN e do Código Civil
O art. 34 do Código Tributário Nacional define como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Pelo Tema 122 do STJ, julgado pela Primeira Seção em recursos repetitivos, tanto o promitente comprador quanto o proprietário ou promitente vendedor que permanece no registro podem responder pelo imposto, cabendo à lei municipal definir o sujeito passivo.
A Turma acrescentou que, pelos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, a propriedade transmitida entre vivos só se adquire com o registro do título. Também citou o art. 123 do CTN, segundo o qual convenções particulares sobre responsabilidade tributária não podem ser opostas à Fazenda, salvo lei em contrário.
O que muda na prática
A comunicação ao município pode mostrar que existe um possuidor e permitir que a lei local o eleja como sujeito passivo. Mas ela não produz os efeitos do registro nem tira do vendedor a condição de proprietário. Para o STJ, a única exceção seria a própria legislação municipal excluir a responsabilidade do proprietário registral, o que não ocorreu no caso.
A decisão é de Turma e aplica o Tema 122, este sim vinculante. Na prática, empresas que vendem imóveis por contrato de gaveta ou promessa sem registro continuam expostas à cobrança de IPTU e a eventuais execuções e constrições.
Quem é afetado
Construtoras, loteadoras e empresas que alienam imóveis por promessa ou contrato particular, além de qualquer vendedor que não exigiu o registro da escritura pelo comprador.
O que fazer agora
- Levante imóveis vendidos que ainda estão em nome da empresa no registro de imóveis.
- Exija em contrato prazo para o comprador registrar o título e cláusula de reembolso de tributos pagos pelo vendedor. Essa cláusula vale entre as partes, mas não pode ser oposta ao município (art. 123 do CTN).
- Consulte a lei municipal do IPTU para saber se ela prevê exclusão do proprietário registral após a comunicação da venda.
- Monitore a dívida ativa municipal em nome da empresa para evitar execuções e restrições a certidões.
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